全文網址: 「借鏡國外」系列 給台灣12個新觀念 - 社會住宅 - 提升台灣 - udn時事話題 http://mag.udn.com/mag/news/storypage.jsp?f_MAIN_ID=451&f_SUB_ID=5017&f_ART_ID=326987#ixzz1QgO8Simm
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「水岸第一排」、「面對千坪綠地」、「國際級建築師代表作」、「百年經典」，台灣高價房地產常用這些廣告詞；但在阿姆斯特丹，成千上萬間的社會住宅都具備上述條件。這些房子超搶手，想住進去，平均得等七至十年。

緊鄰阿姆斯特丹中央車站東邊的舊碼頭區，近十幾年間，成了建築師的競技場。有結合老監獄建成的五星級飯店、酷炫音樂廳，造型像鯨魚的辦公室、住宅混合大樓，間雜小巧的運河，各式雕塑品，散布在街角、綠地間，旅遊業者還推出此地的建築之旅。

社宅豪宅 都在東碼頭

觀光客多半不知道，這裡看來高檔的住宅，有一半是台灣社區民眾避之唯恐不及的社會住宅。而且真正的豪宅就緊鄰而立，甚至還有精神疾病治療中心。

另一個觀光客不知道的是，由三個半島構成的東碼頭區，當初是因阿姆斯特丹市府發現周圍有人收購土地，為預防房價被炒高，都計規畫單位於是將原本半廢棄的碼 頭區轉化成住宅區。因為範圍很大，建設仍在進行中，且計畫又擴及到更大的填海人造島，已完成的部分已成為阿姆斯特丹住宅品質最好的地區之一。

再從中央車站往西十分鐘車程，有個阿姆斯特丹學派最具代表性建築群。這些紅磚樓房建於一九一○年代，當中最有特色的船屋（外形像條大船），將其中一小部分改成博物館，開放給外界參觀，每天一早就有人排隊等進場。

「誰說工人就得住爛房子」

這裡是荷蘭最早的社會住宅，當年就是專為低收入的勞工所建。

「誰說工人就得住爛房子！」當時滿懷社會主義理想的建築設計師刻意用價錢便宜的紅磚，加入許多建築語言，在細節上塑造「高雅」的印象，造就了這批風格特殊且饒富趣味的住宅。

導覽員說，當年雖然建材用得便宜，但造價驚人，市政府官員看到帳單，差點昏過去。

今天，這裡還是社會住宅。

住在船屋對街的丹尼爾庫菲（Daniel Kouffeld）表示，他申請這裡的社會住宅，排隊等了十年，去年年中搬了進來，他開心的不得了。

排隊十年 才能住進去

「等十年值得嗎？」在造船廠工作的丹尼爾說，「若是城外的社會住宅，的確不需要等這麼久，但想住進城內的人太多了，等十年是很常見的。」

歷史建物 不能擅動

他和「伴侶」及伴侶的女兒同住在這個二房一廳約七、八十平方公尺的房子，房租每個月三百歐元，因為還有其它補助，其實只需付二百二十歐元。

不過因為住的是歷史建物，所以屋子內外都不能更動。他說，類似的房子，若非社會住宅，月租金大約要一千歐元。

荷蘭法律明定，有伴侶（不一定要結婚，同性也可以）、有子女者，可優先承租社會住宅。

有小孩子 先住房子

有小孩就能優先以低價租到好房子，政府對於新生人口，生、養、教還有一堆補助，不知道是不是因為這樣，就算收入的百分之四十都要繳稅，荷蘭的生育率比台灣高多了。

政策面／貧富不隔離
一世紀領悟 不蓋集中國宅

荷蘭的社會住宅約有150多年，一開始是民間團體蓋了一些房子，收容一些老年、失依婦女。十九世紀末到廿世紀初，歐洲因工業革命開始快速工業化，加上第一次世界大戰的破壞，城市住宅大量短缺，受害最深的就是大量從鄉村到城市謀生的勞工。

當時不少投機資本家或地主為了賺錢，讓勞工住在擁擠、建造不良的房子，生活環境惡劣。也因為低收入階層的住房問題嚴重，歐洲各國大約都是在十九世紀末、廿 世紀初訂定住房法案，規範政府有責任提供合宜的居住環境。荷蘭1901年訂住宅法，並沿用至今，社會住宅從那時開始大量供應。

荷蘭的社會住宅百年來多次變革，各地方政府對於申請的條件也各不相同。例如阿姆斯特丹市規定年收入低於三萬三千歐元（約台幣一百卅萬元）就可申請，約有半數市民都符合這個條件。

再如南部的馬斯垂克則規定，低於市民平均收入四成的人就可申請社會住宅，因當地超級有錢人不少，市民平均所得數字，被這些人拉高，所以約有六成市民可申請。

現在荷蘭的社會住宅和台灣國民住宅那類集中式樓屋完全不同，儘管在法國、德國、義大利等地，這類社會住宅都還很常見。

荷蘭在1960、70年代也曾經採用過這樣的方式，但荷蘭政府很快就察覺這種方式不理想。因為這類住宅常因造價考量，建在都市外圍，加上集中特殊族群，反而容易被隔離、治安變差，結果不但沒有解決原先的住居問題，反而製造更多難以解決的問題。

荷蘭於是透過各種都市規劃手法，修正社會住宅政策。現在，除非是拿到政府單位的建設計畫圖，根本分不出來，哪些是社會住宅，哪些是普通住宅。有些社會住宅是一整棟，有時是一棟樓有社宅也有一般住宅。

甚至，社會住宅也會出售，變成一般住宅。

簡單說，荷蘭的社會住宅是制度性的，而非住宅本身，不同的社會住宅有不同的門檻，有些是獲得政府補助取得七十年租賃權（土地國有），有些是接受政府補助，租賃一般房子，有些是按月接受政府補助又租賃社會住宅。

管理面／由法人負責
只賣使用權 「荷」包進帳滿滿

社會住宅的議題近來在台灣熱烈討論。社會上多數人支持興建社會住宅，但若要蓋在我家旁邊就「免談」，認為會造成房價下降、治安變差，於是執政者不斷改名稱，想在需求和汙名化間找到平衡點。

荷蘭最大住房非營利組織YMERE，興建、管理社會住宅有百年經驗，它的前主席雷思包爾（Lex Pouw）表示，「出售社會住宅的收入，是YMERE獲利的最主要來源。」

社會住宅也可成為金雞母，這是怎麼回事？

「是因為政府提供補助嗎？」

「不、不、不，荷蘭政府一毛錢也沒出。」看我們一頭霧水，包爾拿出紙筆，為我們揭開荷蘭社會住宅竟然可以賺錢的神奇公式。

包爾解釋，荷蘭政府只管住宅政策，管理或興建建物的是像YMERE這樣的法人機構在執行；以YMERE為例，每年投入約五億歐元整修新建各式房屋，管理的房屋數約八萬二千多個單位，2010年新蓋約一千八百間屋子。

他一再強調，YMERE不是營利單位，但為確保為荷蘭民眾提供合宜住宅的工作可長可久，YMERE興建社會住宅，也建一般住宅、店面、辦公室等。以阿姆斯特丹為例，土地幾乎是政府的，任何住宅建案，政府都會明訂其中要提供多少社會住宅。

對YMERE來說，手上的一般住宅或社會住宅都是資產，都要向政府付土地租金，所以建材沒有不同，社會住宅甚至更好。對承租戶來說，雖然付的房屋租金社宅和普通住宅不同，但因前者有政府補貼，管理者收入是一樣的。

包爾表示，荷蘭的社會住宅指的是房屋的使用方式，並不是指特定的哪間或哪棟房屋，再加上有時區域的使用方式會調整，或如這幾年鼓勵私有化（以減少政府負擔），有些原本用來當社會住宅的房子就會出售，當然買屋的人是買使用權，土地還是政府的，所以屋主要付土地租金給政府。

他說，因為社會住宅的租金上限政府會管控，所以出售社會住宅反而成了YMERE重要收入。但這些盈餘還是會回饋到相關的居民組織或活動，政府也會監督這些錢的流向。

包爾說，荷蘭的社會住宅政策也面臨一些問題，最主要是流動率低，住進去的人多數就不搬了，中產階級者尤其是問題的核心，所以就算阿姆斯特丹五成都是社宅，還是供不應求。